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不動産投資(1億円物件)で失敗しました!任意売却物件 関西大家の会

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今日は、マジで、へこんでいます・・・。

5年前に、全財産(3500万円)をFXで失った時 以来の、落ち込みです・・。

※5年前に全財産を失った詳細記事→『FXで3500万円負けました… 外国為替証拠金取引』


以前より、話を進めていた不動産投資、完全に失敗 いたしました。

1億円の物件 です。。。

私の貯金1億円を使って、全額キャッシュで購入 する段取りで、話を進めていたのですが、

完全に失敗に終わりました。


私は、初めて不動産投資をはじめたのが、確か7年前の24歳の頃です。

競売に入札したりしていました。

その後、商売をはじめたので、不動産投資の低すぎる利回りに嫌気がさして、やめておりました。

商売だと利回り100%以上なのに、不動産投資だと10%~20%程度だったからです。


しかし、セミリタイアしてから、貯金の運用に不動産投資を考えておりました。

商売だと利回りはよくても、週に2~3日は、どうしても働かないといけないからです。

※週に2~3日働いて1億円貯めた記事参照→『1億円男 経営が100%成功する理由!』

なので、完全不労所得 の不動産投資だと、

今は、利回り10%~20%程度でもいいかなと考えております。


完全不労所得を目指すには、不動産投資でも、マニュアル通りにやっては不可能です。

不動産投資をやっておられる大家さん達のブログを見ても、皆さん必死に働いています。

空室対策、不動産業者回り、トラブルの対処、リフォーム、家賃滞納対策などなど、

とてもとても、不動産投資は、不労所得とは程遠い のが、現実です。

中には、不動産収入で念願の脱サラしたはずが、結局は自主管理の物件の管理で忙しく

不動産管理の職業に転職しただけじゃん、ってな方もおられると耳にします。


私は、引きこもりが大好きなので、とてもとても、不動産管理なんてやってられません。

優秀な管理業者に丸投げすれば、労働量は、かなりマシにはなりますが、

当然ゼロにはなりません。


それに、通常の不動産投資は、既に、間違いなく末期状態です。

経済学的にも、市場の原理からいって、猫も杓子も不動産投資をやっている今の状態では、

『不動産投資をやりたい』っていう需用が、『不動産投資市場』自体の供給より上回り、

以前のような、美味しい世界では、なくなっております。

昔は企業や資産家のみが、甘い汁を吸っていたのが、普通のサラリーマンや

OLまでやるようになり、市場が崩れてしまったのです。


なので、ライバルの少なかった早い時期に、不動産投資をはじめて、成功した投資家達は、

今の不動産投資市場で不動産を買い進めるのは危ないと悟り、

最近は購入をストップしております。

そして、素人大家を集めて、セミナーを開いたり、CDを売ったり、コンサルタントしたり、

仲介業者のマネ事をしたりして、新たな収入源を模索しております。

以前の記事で紹介した、メロンパン屋の構造と同じです。参照記事→『簡単に収入を増やす方法』


私は別に、有名投資家が、このような金儲けをする事自体は、良いと思います。

当然、大金を払ってでも、その投資家から学びたいという需用があって、

成り立っているビジネスですので、詐欺とは、全く違います。

ビジネス(営利)ですから、他人がとやかく言う問題ではございません。


しかし、はっきり言って、ここ最近に出版されている、不動産投資の本を10冊位読めば、

大金を出さずとも、不動産投資で分からない事は、ほんとんど無くなるでしょう。

30冊も読めば、自分で本が書けるくらいの知識が身に付きますw

それでも、分からない事は、不動産屋に聞けばよいのです。


最近は、融資の受け方まで、お金を払って教材やセミナーで教わる時代だと聞いて、

このままで、日本は大丈夫かと思いました。

何でもかんでも、手取り足取り教えて貰わないと、何もできないのでしょうか?

何で、まず最初に、自分の足で、金融機関を回らないのでしょうか?

融資係の人達は、基本的に皆、初心者に親切です。

中途半端にセミナー等でナマクラな知識を入れて、調子に乗って金融機関に行くより、

『初心者なんで、どうしたらいいか教えてください』って姿勢で挑んだ方がよっぽど好印象です。

融資を受けれないなら、受けれない理由も、ある程度教えて頂けます。

必要書類だって、初めから用意して行っても、言われてから用意して持って行っても同じなのです。

そうやって自分で行動して手に入れた知識の方が、教材やセミナー等で教わるよりも、

100倍役に立つのが、なぜわからないのでしょう。

逆に中途半端にセミナー等で教わった程度の知識をひけらかすバカは、

プロの融資係には嫌われます。


私は、不動産投資の本はほとんど読んでおりますし、不動産投資関係のブログも

毎日50個以上は、巡回しております。

その中で、不動産投資初心者にオススメなブログを紹介いたします。

(誰1人、私は、お会いした事もしゃべった事もない人達で、宣伝ではないのでご安心くださいw)


『脱サラ大家が目指す経済的自由への旅立ち』 ゴン さん

大家業界の最大派閥、関西大家の会 の会長であり、全国の不動産投資家達のドンです。

ゴッドファーザーのような人です。この人に嫌われたら、この業界では生きていけないでしょうw

また、有名不動産投資家は、全員ゴンさんと繋がっていると言っても過言ではありません。

投資方法も、正攻法で、堅実で、教科書通りの方法で成功をされておられます。

このブログを読むだけで、不動産投資を、全て理解できるって言っても良いくらい、

内容の濃~いブログです。数少ない、脱サラを成し遂げた、本物の成功者です。

会費も無料のようですので、関西の方は、関西大家の会に入会されるのも良いと思います。

(※私は入会しておりませんし、宣伝ではございませんので安心をw)


『 競売で300万円の戸建を買って大家に!』 竹内かなと さん

以前の記事→300万円からできる!戸建て不動産投資!(競売)

とりあげさせて頂いた、天才投資家です。

競売で戸建て賃貸 という、ニッチな分野を開拓した方です。

誰もやっていなかった分野なので、ライバルが少なく、大成功をおさめておられます。

他人と違う儲け話を見つけて、実践されておられるところが、私が天才投資家と呼ぶ所以です。

また、同じ事を繰り返し、常に成功している点も、ビジネスとして優秀な方法だと実証しております。

このブログでは、自身の全ての物件について、惜しみなく公開されており、

本当に無料でいいのかと、疑ってしまうほどの、濃~い内容のブログです。


『早期返済』 借金 進 さん

この方は、サラリーマン大家ブーム以前から、不動産投資をやっておられる成功者様です。

ビジネスで一番重要な、最悪の事態の想定 を常にされておられる素晴らしい方です。

最悪の事態の想定がきっちり出来ていると、何が起こっても、ホリエモンのように、

想定の範囲内」と言えるのです。

不動産投資業界の将来への分析能力が、誰よりも、抜きん出ておられる方です。

なかなか厳しい苦言を、呈されておられますが、必ずチェックすべきブログです。


上記、3つのブログを読むだけで、不動産投資を理解できると言っても良いと思います。


あとは、星輝さんたろうさんナルゾウさんてらちゃんさんポセさんremさん

日本海@大家さんとどさんCASHFLOW101さんみんなでお金持ちさん石渡浩さん

グローバルさんさくら爺さんrealestateさんろっしーさん水戸大家さん恵比寿のIさん

あかちゃんさん岡元幹夫さんわくわくRichさんともろうさん母ウッチーさん

shiroutoooyasanさんKazzy Sugaさんふくちゃんさん大学生大家さんkkenji1さん

投資家☆YokoさんRobert Akiraさんフリーター大家さん大日本☆越中ふんどし王子202さん

などなど、この他にも色々な不動産投資家さんのブログを見させて頂いております。


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テーマ : 不動産投資
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tag : 不動産投資 融資 セミナー 失敗 リスク 素人大家 1億円 不労所得 関西大家の会

素人大家の過ち 相見積もり 鬼のような指値 因果応報 不動産投資

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以前の記事、『書評『まずはアパート一棟、買いなさい! 』石原 博光』 の中で、

>大家さん業界ってのが、以外とやっかいで、かなり狭い業界なのでございます。

>日本の北から南まで、密に繋がっており、少しでも誰かに嫌われると、村八分状態になりますw

という事を、書きました。


そして、狭い業界の中だけで、あたかも常識の事のように行われている事が、

世の中では非常識って事がよくあります。


例えば『鬼のような指値』という言葉があります。

CASHFLOW101 こと 加藤ひろゆき さんが、考案し、

瞬く間に素人大家業界に広がった言葉です。

不動産を購入する時に、売値よりも、鬼のように安い値段で指値をするって意味です。

たしかに、どうしてもすぐに現金が欲しい売主とか、お金が有り余っている売主とかだと、

かなり低い金額でも、売って頂ける事はありえます。

現に、何人もの、有名不動産投資家さんが、そうして物件を購入しています。

しかし、大多数の売主は、気分を害すだけだし、売主にその金額を伝える不動産屋だって、

嫌な思いをしますし、場合によっては、不動産屋と売主との関係を悪くさせます。

それでも、平気で色んな物件に『鬼のような指値』をガンガンするバカが増えています。

そして、なかなか鬼のような指値が通りませんって言っておられる方達がいます。

頭が、おかしいのでしょうか?

まともな物件に『鬼のような指値』をされた方の気持ちなんて、微塵も考えないのでしょうか?

どうせ、二度と会わない、他人だから平気なのでしょうか?

『鬼のような指値』をして、成功している有名投資家の方達は、実際はよく相場を勉強されていて、

やみくもに『鬼のような指値』をしているのではないのです。

様々な方向から検討し、売値と相場にかなり隔たりがある場合に、論理的にそれを説明して、

『鬼のような指値』を入れているのです。だから、成功もするのです。


その成功例だけを見て、素人大家がマネをしたって、人に嫌な思いをさせるだけなのです。

現に、名付け親の、CASHFLOW101 こと 加藤ひろゆき さんも

自身のブログのこの記事 『「鬼のような指値」について。』 で、

よく考えて、優良物件を吟味して、紳士的に購入してほしい。 

と綴っておられます。


そして、私が、素人大家業界の常識に、一言、言いたいのは、

相見積もり(通称 アイミツ) について、です。

相見積もりとは、仕事を依頼する時に、複数の業者から見積もりを取って、競わせる事をいいます。

これは、相場の分からない仕事を依頼する時でも、競わせる事によって、

適正な金額にて、見積もりを出して頂けるので、私もよく利用いたします。


しかし!!!! 素人大家さん達の中に、常識外れな、相見積もりをする人が多すぎます!!!

例えば、継続契約でなく、スポット取引(今回だけの仕事)の仕事の依頼で、

たかだか10万円~20万円程度の仕事を依頼するのに、

いきなり10社前後もの相見積もりを、平気でする方がおられます!!!


世の中の常識では、この程度の金額だとせいぜい、3社程度です。

それで、どうしても納得できなければ、4社目に見積もりを頼む事もありえますが、

よっぽどの事がない限り、通常は、3社の中で、一番良い業者を選択いたします。

確かに、10社に、見積もりを依頼したほうが、3社より確実に安い業者を選べます。

しかし、常識的にそれは、しては、いけないのです!

なぜでしょうか??


例えば、通常20万円の仕事を、3社で競わせると、17万円になったとします。

でも、10社で競わせると、15万円になる事も、じゅうぶん考えられます。

2万円も安くなる可能性が、あるのだから、素人大家さんが必死に見積もりを取るのもわかります。

しかし、3社の時よりも、7社もの業者に、無駄に見積もりを取らす事になるのです!


通常、見積もりは、無料ですから、7社+2社は、タダ働きです。

見積もる為に、現場に足を運んで、メーカーに部材の確認をして、

施主の意見を聞き、頑張って見積もり書を作成する。

この作業は、最低でも半日仕事です。

この見積もりの人の人件費を、かなり少なく見積もって、日当1万円だとしても、

半日で5000円、損させているのです。

それが7人で、35000円分、業者に損させているわけです。

その見返りに、素人大家さんは、2万円、得するわけです。

他人に35000円損させて、自分が2万円得する。

これを、理解できていれば、いきなり10社前後もの見積もりなんて取れるはずがないのですが、

平気でやっておられる人の話を、よく聞きます。


たまに、それをブログに自慢気に書いておられる方もいますが、コメント欄には、

安く済んでよかったね!、的な、賞賛のコメントしかないので、愕然としてしまいます。

一人くらい、それは、ダメだよって、注意できる人がいないのでしょうか?

これも、自分達さえよければいいって事なのでしょうか?

理解して、やっているのなら、キチガイとしか思えません。


もちろん、別に業者なんて赤の他人だし、二度と会わないし、業者もそれが仕事だし、

嫌なら相見積もりに参加しなければいい!って反論する方もおられるでしょう。

確かにそうかも、しれません。

しかし、世の中、因果応報です。

自分のやった事は、きっと違う形で、自分に返ってきますよ。

思い当たるフシのある方は、是非、一度、考えてみてください。


私には、工務店等に知り合いが多いのですが、皆さん、最近困っておられます。

どうか、相見積もりは、まずは3社だけからやって頂くようお願い申し上げます<(_ _)>


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300万円からできる!戸建て不動産投資!(競売)

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平成築の、そこそこ新しい中古の一戸建てが、約300万円で買えるのはご存知ですか?

竹内かなとさん という20代の方が、300万円位で15個も不動産を購入して

凄い儲けております。

竹内かなとさんのブログ

全て、競売での落札です。

ワンルーム賃貸は需用が落ちていますが、戸建て賃貸は逆に需用が上がっているようです。

利回りも、20%を超える、凄い投資方法です!

ちなみに竹内かなとさんは、ヤフオクでも億単位の売り上げだそうです。

どんどん、凄い若手が現れて、あっさり抜き去られて行くのは感慨深いものがありますね。


さて、私も競売には、凄く興味があり、よく入札して遊んでます。

なかなか落札できませんがw

競売の良い所は、不動産屋も素人も同じ土俵で戦える事です。

通常の不動産の売買だと、オイシイ物件は我々の元に案内が来る前に、

不動産屋が自分で購入しますので、私達には、まわって来ないです。

しかし、競売はプロもアマも同じ条件なので、オイシイ物件が買える可能性があります。


もちろん、リスクもありますが、他人よりもお金を稼ぐには、若干のリスクは当然です。

以前の記事 『お金の運用方法 常にリスクとリターンはトレードオフ』 の通りです。


不動産投資バブルがはじければ、一般市場で不動産屋からの購入も検討いたしますが、

当面は、競売専門で、購入していこうと思います。


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貯金3億円男★大先生

Author:貯金3億円男★大先生

週に2日ほど外出して、残り5日は、ひきこもり生活していますw
2010年7月1日より貯金1億円を投資で51倍の51億円に増やすプロジェクト開始!→既に3億円達成!
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